Der Residualmehrwert bei Überbauungen - Grundstückgewinn oder Unternehmensgewinn?

Der Residualmehrwert bei Überbauungen – Grundstückgewinn oder Unternehmensgewinn?
Die offene Zuordnungsfrage im monistischen System -
Eine Analyse von Nils Harbeke

Wo ein Grundstück erworben, überbaut und verkauft wird, entsteht regelmässig ein «Residualmehrwert», der über den Landeinstandspreis und den Drittpreis der Überbauung hinausgeht – das Überbauen ist für ihn mitkonstitutiv. Ob dieser Mehrwert vollständig der Grundstückgewinnsteuer unterliegt oder eine Komponente enthält, die zur allgemeinen Einkommens- und Gewinnsteuer gehört, ist eine steuerrechtliche Qualifikationsfrage «dem Grunde nach» – keine Frage der Drittpreiskonformität der Anlagekosten «der Höhe nach». Der Beitrag zeigt: Die heutige Praxis zieht aus dem quantitativen Befund des Drittvergleichs ohne eigenständigen Subsumtionsschritt einen qualitativen Schluss auf den «Grundstückgewinn». Gemessen am Massstab von Art. 12 StHG fehlt hierfür jedoch eine Rechtsgrundlage. Der Autor entwickelt eine analytische Dekomposition mit offengelegter Wertzuwachsrate – angelehnt an die Methodik des Kreisschreibens 15 –, um den durch Aktivität geschaffenen Anteil sauber vom Grundstückgewinn abzugrenzen.

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